“我们所有的楼盘项目都在这里销售。”在位于浙江省宁波市宁海县民生路581号的得力房产销售中心融股宝，得力房产的销售顾问赵珍（化名）告诉《中国经营报》记者，销售中心内在售的项目有不少。
记者日前在该销售中心看到，硕大的展厅内摆放着宁海县6个项目沙盘模型。据赵珍介绍，有些项目的沙盘已经撤下，但是房源仍然在售。“销售中心放不下，就撤下了。”
相关资料显示，得力房产背靠著名的“文具大王”得力集团。早在2004年，得力房产就开始涉足房地产领域，至今已有20余年。2024年至今，得力房产在宁海县频繁拿地，总耗资近17亿元。
事实上，宁海县并不是只有得力房产一家房企开发的楼盘。宁海县某大型连锁住房中介顾问陈超（化名）告诉记者，目前，宁海县还有南寅钰府和恒海金湾两个楼盘项目并非由得力房产开发，但也是宁波市本土房企，位置相较得力房产的项目更加偏僻，价格也相去甚远。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，宁海县是经济比较活跃的地区，得力房产在当地形成的“垄断”地位是一种较为有意思的现象。“说明这家公司对当地整个房地产市场的资源把握能力很强。”
小县城里的“楼霸王”
“得力房产开发的项目很受宁海本地人欢迎。”宁海人张曼（化名）告诉记者，尽管得力房产在宁海县的项目均价都不便宜，大都超过1万元/平方米，比外地开发商的项目要贵不少，但仍受本地购房者的青睐。
这并不是张曼的一家之言。另一位宁海人王华（化名）也告诉记者，得力房产在宁海县本地的口碑“相当好”，本地人大多会选择得力房产开发的项目。
在获得宁海人“口碑认证”背后，得力房产这一本土房企正在宁海县的楼市中唱主角。中指研究院发布的数据显示，今年一季度，在宁波市房企销售TOP20排行榜中，得力房产位列第15位，销售金额为4.4亿元，销售面积约3.6万平方米，超过绿地控股、中国金茂、滨江集团等全国性房企。
“在售房源均价1.4万元/平方米，毛坯交付。”赵珍告诉记者，目前，得力房产在宁海县城南部区域的楼盘玖和府128平方米户型在售，但没有样板房。
同样是在宁海县城南部区域，得力房产开发的另一个项目于2023年开盘，目前仍有房源在售。不过，赵珍向记者表示，该项目沙盘已经被清理了，目前只能看平面图。
对于得力房产将所有楼盘集中在同一个销售中心展示销售的原因，赵珍向记者解释称，这是因为所有楼盘均由得力房产开发。“都是同一个开发商融股宝，这样更方便。”
除得力房产外，在宁海县的房地产开发商中，还有来自宁海县所属的宁波市企业。宁波世纪繁荣爱朋思置业开发有限公司开发的南寅钰府和宁波恒海伟业建设有限公司开发的恒海金湾均在销售中。不过，相较得力地产开发的楼盘而言，上述两个项目的销售价格要低很多。
“恒海金湾和南寅钰府的销售均价分别约为5000元/平方米和9000元/平方米。”陈超告诉记者，两个项目位置比较偏，距离县城中心有十几公里，所以价格比较便宜。
在严跃进看来，得力房产在宁海县占尽优势，说明其开发的产品不错。“当地居民的购买力较强，买房置业的预期价格比较高。从统计角度看，这对房价会产生一定影响。”
逆势扩张底气何在？
作为县城，宁海楼市为何会呈现一家独大的局面？在业内人士看来，这或与当地的经济发展状况、人口结构等因素相关。
“得力房产在宁海县拿地，都会选择比较好的位置。”张曼告诉记者，这也是项目销售价格比其他外来开发商要高的原因之一。
据了解，得力房产多在宁海县核心地段拿地。2024年至今，得力房产已花费10余亿元拿地，而且已进军宁波市区。
王华也向记者表示，得力房产背靠得力集团，母公司业务涉及面广，加之与当地政府关系良好，拿到的多是宁海县位置好的地块。
不过，在严跃进看来，本地房企“垄断”县域城市楼市，还有一部分原因与企业自身相关。“近年来，大手笔拿地的房企大多是央国企。得力房产短时间内拿下6宗地块，说明其资金状况不错，有能力扩张。”
与得力房产类似，位于浙江省临海县的浙江伟星实业发展股份有限公司（以下简称“伟星股份”，002003.SZ），在当地也有“楼霸王”称号。
相关资料显示， 伟星股份是国内辅料行业龙头，主业聚焦纽扣、拉链，于1993年成立了房地产企业伟星房产。
据克而瑞统计数据，截至2024年12月底，伟星房产在浙江省临海县和安徽省芜湖市已分别开发40个和47个楼盘，在临海县的市场占有率连续多年超过60%，在芜湖市也维持在35%—50%之间。
对此，严跃进分析认为，诸如宁海县、临海县这样的县域城市，制造业比较发达，虽然市场知名度不高，但吸引了众多外来人口，交通优势也很明显。“这种县城制造业发达，购买力较为稳定，购房主力主要是当地居民。这种客群结构使得本土房企有较好的发展前景。”
据赛迪顾问此前发布的《2024中国县域经济高质量发展研究》，宁海县位列排行榜第44位。另据宁波市统计局数据，2024年，宁海县GDP同比增长4.7%，达到约1068亿元。此外，宁海县还拥有得力集团、东方日升、震裕科技等一大批龙头企业，同时注塑模具产业集群已入选国家级中小企业特色产业集群。
楼市回暖挑战犹存
本土房企密集拿地，并不意味着房地产市场就可以高枕无忧。
克而瑞统计数据显示，截至2024年年底，包括宁海县在内的低能级城市住房库存去化周期达到30个月。
在这种背景下，得力房产仍在大土地市场不断加码拿地。据中指研究院统计数据，今年一季度，得力房产共斥资约19亿元拿地，面积达到约12万平方米，位列浙江省拿地房企第六位，将保利置业、银泰集团等企业甩在身后。
“在一些城市的投资模型中，大房企的关注度较少，市场地位相对较弱，本地房企有一定的市场影响力。”严跃进告诉记者，尽管县域城市的楼市压力大小可控，但整体去库存周期较长，去化周期长短与新建房源面积关系并不大，而是与购买力直接相关。
不过，宁海楼市去化速度已大不如前。张曼告诉记者，目前，宁海县楼市已开始降温，均价也在下降。“现在买房子没有那么‘香’了，只有得力房产的项目还比较贵，均价大约1.5万元/平方米。”
未来,类似宁海县这样的县域楼市应如何调控？严跃进分析认为，需要注意楼市的调整情况，县域市场的购房需求得到释放后可能会缺少新的补充。如果本土核心房企的销售数据出现下行迹象，就要准备出台相关楼市政策的预案。“对于宁海县这样的地方而言，其城市能级和一二线城市存在很大的区别。如果宁波市区楼市有所好转，可能会分流部分宁海县的潜在购房者前去购房。”
总体而言，低能级城市楼市回暖前景依旧充满挑战。克而瑞相关报告分析认为，今年一季度，三四线城市的成交面积结构整体保持相对稳定。其中，110—140平方米面积段的成交占比位居首位，且连续多年稳定在四成以上。此外，尽管140—180平方米面积段的产品占比同比微增0.6个百分点，但整体比重仍低于二线城市，这也反映出三四线城市在大户型产品需求方面与二线城市仍存在一定的差距。
另据中指研究院统计数据，2024年，三四线代表城市销售面积同比下降约22%。中指研究院据此分析认为，由于缺乏经济、产业的强力支撑，叠加人口不断流失，三四线城市的销售形势愈加严峻融股宝，止跌回暖之路或将比一二线城市更加艰难。
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